Dự án BĐS: Sống sót trước cửa tử, vì đâu nên nỗi...

Đất nền Bình Dương thoát ra từ vực sâu?

Giữa tháng 7, liên minh 5 sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội (G5) bất ngờ tuyên bố mở bán chung cư 89 Phùng Hưng với giá 14-15 triệu đồng mỗi m2. Sau một thời gian ngừng thi công, nhờ được Ngân hàng Indovina tài trợ tín dụng, dự án được tái khởi động. Không tiết lộ số vốn được rót, song G5 khẳng định dòng tiền sẽ đi đúng mục đích vì “ngân hàng chỉ giải ngân trực tiếp cho nhà thầu trên cơ sở khối lượng xây lắp”.
Một số chủ đầu tư khác cũng đang tích cực đẩy nhanh tiến độ thi công những dự án trùm mền lâu nay như CT number one của Công ty cổ phần Bất động sản AZ hay HP Landmark Tower. Dự án HP Landmark thậm chí còn công bố mở bán 700 căn hộ sau khi được Ngân hàng Quân đội rót vốn 500 tỷ đồng.
Tại Tp.HCM hôm 5/7, Công ty đầu tư xây dựng An Điền vừa làm lễ tái khởi động dự án chung cư Ngọc Phương Nam và công bố Ngân hàng BIDV chi nhánh Bến Thành cam kết tài trợ vốn cho giai đoạn còn lại.
Cũng vừa tìm được phao cứu sinh từ nhà băng trong năm 2014 là dự án 584 Lilama SHB. Từng bị đình trệ nhiều năm do thị trường bất động sản khủng hoảng, tháng 6/2014 dự án này được xây lại nhờ hai ngân hàng Sacombank và Phương Nam tái cấp vốn. Tổng giám đốc Công ty Lilama SHB Lê Tấn Hòa, chủ đầu tư dự án cho biết sở dĩ công trình có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng để tìm cơ hội hồi sinh vì giá khá mềm, 14 triệu đồng mỗi m2 và diện tích chủ yếu là loại vừa và nhỏ, trung bình 45-50 m2. "Chúng tôi tiếp cận nguồn vốn mới với mức lãi suất 8-9% một năm nên le lói hy vọng sống lại", ông Hòa nói.

Đất nền Bình Dương đã hồi sinh

Thị trường bất động sản đang từng bước chuyển mình.
Sự sống dậy của nhiều dự án đang hấp hối được nhiều chuyên gia nhận định là cú chuyển mình của thị trường địa ốc. Ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tân Hoàng Minh nhận định doanh nghiệp sau khi được rót vốn có thể toàn tâm toàn ý vào việc thiết kế, phát triển dự án, bán hàng, chăm sóc khách hàng mà không còn phải đau đầu tìm nguồn tài chính. Nhờ vậy, thị trường có thêm nguồn cung, khách hàng cũng có nhiều lựa chọn hơn.
"Sau giai đoạn bán hàng ăn xổi, phục vụ cho nhiều nhà đầu tư lướt sóng, nhiều đơn vị đã cam kết bán hàng cho người có  nhu cầu thực. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang ở giai đoạn hậu khủng hoảng và đang từng bước trưởng thành”, ông Trung nhận định.
Trao đổi với PV, một lãnh đạo của Bộ Xây dựng cho hay, hiện bất động sản không còn bị xếp vào dạng phi sản xuất. Chính phủ đã có chính sách hỗ trợ vốn cho thị trường bất động sản bằng gói 30.000 tỷ đồng, trong đó hỗ trợ trực tiếp cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở quy mô nhỏ, giá thấp. Các điều kiện vay vốn theo gói này mới đây cũng được nới lỏng hơn. "Chủ trương của Chính phủ là khuyến khích để thị trường bất động sản lấy lại sự quan tâm của xã hội và đẩy mạnh thị trường bất động sản phát triển về lượng giao dịch và giữ giá ổn định, tránh việc sốt ảo", ông khẳng định.
Theo ông Trung, nhờ sự giám sát khắt khe từ phía ngân hàng, doanh nghiệp không còn tùy tiện trong việc sử dụng vốn. Họ phải sử dụng vốn vay đúng mục đích, tập trung cho phát triển dự án, chứ không thể cứ một mình một đường làm như trước nữa. Lãnh đạo Tân Hoàng Minh cho rằng, đây cũng là cơ hội để những dự án thực sự thiếu năng lực rời bỏ thị trường, thông qua hình thức mua bán sáp nhập.
Ngoài đồng vốn hỗ trợ của ngân hàng, dự án muốn thành công còn phải phụ thuộc vào vị trí và tư duy điều hành của chủ đầu tư. “Dự án hoàn thiện nhưng vị trí quá xa trung tâm, chất lượng kém chưa có cơ sở hạ tầng giao thông, xã hội và chủ đầu tư có tầm nhìn hạn hẹp, không nắm bắt được tâm lý thị trường thì cũng rất khó thành công”, ông Trung nhận định.
Giới kinh doanh địa ốc cho rằng, không phải dự án nào cũng đủ điều kiện lách qua khe cửa hẹp để lọt vào danh sách được tái cấp vốn. Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát - Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá, để tiếp cận dòng tiền hỗ trợ từ ngân hàng trong thời điểm này, hầu hết các dự án phải hội đủ một số tiêu chí như thuộc phân khúc thị trường có nhu cầu lớn và khả năng chi trả cao, giá rẻ, diện tích nhỏ, thời gian hoàn thiện ngắn. Hiện người mua để ở là chủ đạo của thị trường. Nhóm khách hàng này không có quá nhiều tiền để mua diện tích lơn. “Tổng giá trị căn hộ quá cao cũng sẽ rất khó được ngân hàng chấp thuận cho vay và khách hàng cũng ngại mua", ông nói.

Chia sẻ với PV, lãnh đạo nhiều ngân hàng cũng thừa nhận chỉ những dự án có khả năng hồi sinh mới được bơm vốn. Một đại diện của Ngân hàng SHB cho biết, ngoài đầy đủ hồ sơ pháp lý, nhiều dự án tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ, cho người thu nhập thấp đã được nhà băng tạo điều kiện vay vốn.

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước có tổng số khoảng 4.015 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới với tổng mức đầu tư ước tính gần 4,5 triệu tỷ đồng. Cả nước có 3.258 dự án (chiếm 81%) được tiếp tục triển khai, 455 dự án cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với quy hoạch. Gần 300 dự án chiếm diện tích đất 14.819 ha phải dừng triển khai là do chủ đầu tư không huy động được thêm nguồn vốn.
Một lãnh đạo Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng sự vào cuộc của các nhà băng đã góp phần hồi sinh cho nhiều dự án cũng như làm ấm lại thị trường bất động sản. Theo vị này, ngoài đẩy mạnh giải ngân qua gói 30.000 tỷ đồng, nhiều nhà băng cũng đã xúc tiến chương trình liên kết 4 nhà giữa chủ đầu tư, nhà thầu, ngân hàng và đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng. Bên cạnh đó, thay vì thắt chặt tín dụng như trước đây, nhiều ngân hàng cũng đã xem xét tạo điều kiện bơm thêm vốn cho một số dự án, khách hàng có khả năng phục hồi tốt.
Việc ngân hàng mở rộng hầu bao sẽ tạo cơ hội hồi sinh cho nhiều dự án. Một lãnh đạo Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cho hay, các dự án đói vốn muôn hình vạn trạng như chưa thu được tiền của khách hàng, thậm chí có khi chủ đầu tư cầm tiền đầu tư dự án khác… Bản thân ngân hàng phải khảo sát kỹ lưỡng về khả năng thu hồi vốn của dự án mới ra quyết định.
Theo ông, tùy trường hợp cụ thể, mỗi ngân hàng đều có tiêu chí chọn lựa riêng nhưng nhìn chung đều phải đảm bảo dòng tiền có khả năng thu hồi và sinh lời. “Để dòng vốn đúng mục đích, ngân hàng chỉ thanh toán cho nhà thầu. Ngân hàng không cho chủ đầu tư rút tiền ra để tránh chuyện rót vốn vào dự án khác hoặc ‘làm chuyện này chuyện kia’", ông nhận định.